¿Qué hacer cuando el Administrador de Condominio Incumple en Chile? Guía Completa 2025
Procedimiento completo para reclamar contra administradores de condominios según la Ley 21.442, su Reglamento y Circular MINVU N°11. Legitimación, documentos, plazos y sanciones.
¿Qué hacer cuando el Administrador de Condominio Incumple en Chile? Guía Completa 2025
La Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria establece un marco legal claro para la administración de condominios en Chile. Sin embargo, cuando un administrador incumple sus obligaciones, la comunidad tiene herramientas legales para reclamar y solicitar sanciones.
En esta guía completa te explicamos el procedimiento de reclamación conforme a la Ley N° 21.442, su Reglamento y la Circular MINVU N° 11 (Ord. 026, 17-jun-2025).
⚠️ Importante: Este procedimiento aplica para administradores inscritos en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Si tu administrador no está inscrito, contacta directamente con la SEREMI MINVU de tu región.
¿Quién puede reclamar contra el Administrador?
La legitimación activa para presentar una reclamación está claramente definida en la normativa:
🏢 Comité de Administración
- Puede presentar reclamación en representación de la comunidad
- Debe contar con acta que lo designe y acta que acuerde presentar la reclamación
👥 15% de Copropietarios o Arrendatarios
- Al menos el 15% de los copropietarios o arrendatarios de unidades del condominio
- Pueden actuar de forma independiente si el Comité no actúa
💡 Tip: Si el Comité no está funcionando o no quiere reclamar, los copropietarios pueden actuar directamente con el 15% de adhesión.
¿Dónde y cómo se presenta la reclamación?
🏛️ Órgano Competente
- SEREMI de Vivienda y Urbanismo de la región donde se ubica el condominio
- Es la autoridad encargada de resolver las reclamaciones contra administradores
📋 Vías de Ingreso
- Plataforma digital: Registro Nacional de Administradores de Condominios
- Ingreso físico: Oficina de Partes de la SEREMI correspondiente
📝 Presentación Escrita
La reclamación debe incluir:
- Acciones u omisiones imputadas al administrador
- Antecedentes de respaldo que sustenten la denuncia
- Descripción detallada de los hechos y perjuicios causados
🌐 Plataforma oficial: condominios.minvu.cl 📞 Contacto: Busca la SEREMI MINVU de tu región en minvu.gob.cl
Documentos de Respaldo Requeridos
📋 Si reclama el Comité de Administración
Documentos obligatorios:
- Acta que designa al Comité y acta que acuerda presentar la reclamación
- Copia autorizada del Reglamento de Copropiedad + certificado de inscripción del CBR (hipotecas y gravámenes)
- Certificado de acogida al régimen de copropiedad
- Contrato/acta que acredite la relación del administrador con el condominio
- Evidencia de la infracción y descripción de hechos que la sustentan
👥 Si reclama el 15% de Copropietarios/Arrendatarios
Documentos obligatorios:
- Declaración simple de quienes adhieren + copias de cédulas de identidad
- Documento que acredite calidad de copropietario o arrendatario
- Copia autorizada del Reglamento + certificado CBR; certificado de acogida al régimen
- Contrato/acta que acredite la relación del administrador
- Evidencia de la infracción y descripción de hechos
Etapas del Procedimiento Sancionatorio
1️⃣ Admisibilidad
Recibido el escrito, la SEREMI puede:
❌ Desestimar por improcedente
- Mediante resolución fundada
- Proceden recursos de la Ley 19.880
⚠️ Pedir antecedentes indispensables
- Evitando dilaciones innecesarias
- Plazo razonable para completar documentación
✅ Iniciar procedimiento sancionatorio
- Mediante resolución de cargos
- Señala hechos, norma infringida y sanción posible
- Notificación por correo electrónico o carta certificada
🔍 De oficio: La SEREMI también puede iniciar el procedimiento de oficio si toma conocimiento de sentencia firme civil o penal por incumplimientos del administrador.
2️⃣ Descargos del Administrador
⏰ Plazo: El presunto infractor tiene 10 días hábiles desde la notificación para presentar descargos.
Proceso:
- La SEREMI evalúa el mérito de los descargos
- Puede ordenar diligencias adicionales
- Determina si hubo incumplimiento y sus efectos
- Define la sanción aplicable
3️⃣ Resolución y Plazos
⏰ Plazo máximo: La SEREMI debe dictar la resolución dentro de 30 días hábiles contados desde la última diligencia.
Recursos disponibles:
- Recurso de reposición (ante la misma SEREMI) dentro de 5 días hábiles
- Recurso jerárquico ante el Subsecretario de Vivienda y Urbanismo (en subsidio)
⚠️ Plazos: Si no se deduce reposición, el jerárquico se interpone dentro de 5 días desde la notificación.
¿Los Recursos Suspenden la Sanción?
❌ Por regla general NO: Los recursos administrativos no suspenden la ejecución del acto.
✅ Excepción: Solo si la autoridad que resuelve decreta la suspensión a petición fundada del interesado (Ley 19.880 art. 57).
Sanciones y Efectos
🎯 Tipos y Graduación de Sanciones
La sanción se determina según la gravedad de la infracción conforme al art. 88 de la Ley 21.442:
- Letra a): Amonestación
- Letra b): Multa a beneficio fiscal
- Letra c): Suspensión temporal
- Letra d): Inhabilitación definitiva
Criterios de graduación (art. 89):
- Riesgo a la vida/seguridad de ocupantes
- Afectación de derechos de copropietarios
- Gastos extraordinarios causados
- Perjuicio económico a la comunidad
💰 Pago de Multas
⏰ Plazo: Si se impone multa a beneficio fiscal, debe pagarse en Tesorería General de la República dentro de 30 días hábiles desde que la sanción esté firme (art. 50 del Reglamento).
📢 Publicidad y Registro
📋 Registro público: Las sanciones a administradores inscritos se registran en la plataforma digital del MINVU (art. 85 Ley 21.442).
Incompatibilidades, Prescripción y Cierre
🚫 No Duplicar Acciones
❌ Incompatibilidad: Si se presenta reclamación ante la SEREMI, el mismo reclamante no puede plantear igual pretensión simultáneamente ante Juzgado de Policía Local o Municipalidad (art. 95).
⏰ Prescripción
⏰ Plazo: Las reclamaciones contra el administrador prescriben a los 2 años desde la acción u omisión (art. 96).
📋 Vigencia Instruccional
🔄 Actualización: La Circular 11 deroga la Circular 9 (Ord. 106, 25-mar-2025).
Paso a Paso Práctico: Checklist para la Comunidad
✅ Preparación
- Reúne legitimación: Comité o 15% de copropietarios/arrendatarios
- Redacta el escrito: Hechos, normas incumplidas, fechas, daños
- Adjunta pruebas: Correos, actas, informes, cotizaciones, fotos, reglamento, contrato del administrador
- Adjunta documentos habilitantes según seas Comité o 15%
📤 Presentación
- Ingresa por plataforma del MINVU (Registro Nacional de Administradores) o oficina de partes de la SEREMI
- Guarda comprobante de presentación
⏳ Seguimiento
- Atiende requerimientos de antecedentes de la SEREMI (responde rápido para no dilatar)
- Sigue el proceso: Formulación de cargos → descargos (10 días hábiles) → diligencias → resolución (30 días hábiles)
- Si sancionan: Evalúa recursos (reposición y/o jerárquico, 5 días hábiles)
- Si hay multa: Paga en TGR dentro de 30 días hábiles una vez firme
✅ Recomendación: Mantén un archivo organizado con toda la documentación y comunicación con la SEREMI para facilitar el seguimiento del proceso.
Conclusión: Protegiendo los Derechos de la Comunidad
El procedimiento de reclamación contra administradores de condominios es una herramienta fundamental para proteger los derechos de las comunidades. La Ley 21.442 y su Circular 11 establecen un marco claro y eficiente para resolver conflictos.
✅ Recuerda: La clave del éxito está en la preparación adecuada de la documentación y el seguimiento diligente del procedimiento. Un administrador que incumple sus obligaciones puede ser sancionado, pero es fundamental actuar dentro de los plazos y con la documentación correcta.
Servicios de Asesoría Legal
Si tu comunidad enfrenta problemas con el administrador del condominio, en Lex Realis contamos con amplia experiencia en derecho de copropiedad y procedimientos administrativos. Te ayudamos a:
- Evaluar la viabilidad de la reclamación
- Preparar la documentación requerida
- Seguir el procedimiento ante la SEREMI
- Representar a la comunidad en todo el proceso
📞 Contacto: Para consultas sobre reclamaciones contra administradores y asesoría en derecho de copropiedad, contáctanos a través de nuestro formulario de contacto o agenda una consulta personalizada.
Fuentes Oficiales
- Circular 11 (Ord. 026, 17-06-2025): Procedimiento, legitimación, documentos, plazos, recursos, sanciones, prescripción
- Ley N°21.442 (arts. 85, 88-96): Régimen de infracciones, sanciones, procedimiento y recursos
- Reglamento de la Ley N°21.442 (DS N°7/2025 MINVU): Pago de multas (art. 50) y referencias procedimentales
- Ley N°19.880 (arts. 57, 59): Efectos y plazos de recursos administrativos
- MINVU – Sistema de Reclamaciones y Sanciones: Guía ciudadana y síntesis del proceso
Este artículo fue escrito por Cristóbal Zaror Faggioni, abogado especializado en derecho de copropiedad y administración de condominios en Lex Realis.
Artículos relacionados
Más contenido sobre administradores que te puede interesar.
Guía Completa: Cómo ser Administrador de Condominios en Chile
Todo lo que necesitas saber para convertirte en administrador de condominios en Chile. Requisitos legales, proceso de inscripción, obligaciones y marco normativo vigente.
Guía Legal: Asambleas de Copropietarios y Quórums según la Ley N° 21.442
Todo lo que necesitas saber sobre las asambleas de copropietarios, quórums y procedimientos según la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442.
Cobro de Gastos Comunes en Chile 2025: Guía Completa
Todo lo que necesitas saber sobre el cobro de gastos comunes en condominios chilenos. Procedimientos legales, plazos y alternativas extrajudiciales para 2025.
¿Necesitas asesoría legal especializada?
Nuestro equipo de expertos en derecho inmobiliario está listo para ayudarte con cualquier consulta legal.